Carolina Pérez (Colliers): “El mercado trabaja bien si hay inversión; si nadie invierte, la economía no funciona”

By IDEALISTA.- Carolina Pérez, directora de la oficina de Colliers en Barcelona, analiza en esta entrevista la evolución del mercado inmobiliario en la capital catalana, marcada por una inversión más selectiva, nuevas dinámicas de ocupación en oficinas y el impacto de una regulación cambiante. 

Pérez subraya en esta charla con idealista/news que sectores como el hotelero, el industrial y el logístico concentran hoy el mayor interés inversor, mientras que las oficinas siguen siendo clave, aunque con una demanda más cautelosa. Avisa de que la inseguridad jurídica está frenando muchas decisiones y defiende que “el mercado funciona si hay inversión; si nadie invierte, la economía no funciona”. A pesar de los desafíos, se muestra optimista con el potencial del 22@ y el impulso que pueden dar nuevos proyectos como el Edificio Estel o las Tres Chimeneas.

¿Cuáles considera que son las principales tendencias que están marcando el mercado inmobiliario en Barcelona en este momento?
En cuanto al interés inversor, el foco estaría más centrado en el segmento hotelero, industrial y logístico. En cuanto a ‘retail’, el foco con mayor interés son los centros comerciales; y oficinas siempre va a ser un foco de interés para los inversores, pero se mira con cautela. En los próximos meses se precipitarán algunas transacciones de oficinas, que concretarán los niveles de rentabilidad en el mercado y favorecerán un mayor número de operaciones, algo que no venimos viendo en el último año.

¿Cómo describiría la situación actual del mercado de oficinas en Barcelona? ¿Estamos viendo cambios significativos en la demanda o en los precios?
En el precio, no tanto. Pese a que hay zonas con bastante desocupación, los propietarios han intentado mantener los precios. Sí que es verdad que, dentro de las negociaciones, se están dando mayores incentivos de los que se venían ofreciendo, con lo cual la renta real en algunas zonas tiende a ser inferior. En el centro de la ciudad se están manteniendo e incluso están aumentando debido a la poca disponibilidad. De hecho, hay muchas empresas que están reduciendo superficie y están más centradas en buscar ubicaciones más ‘prime’ de lo que eran antes. Pero podríamos decir que la renta se mantiene.

¿Y qué zonas están en el radar del cliente de oficinas en Barcelona?
Yo te diría que zona centro sigue siendo foco para la mayor parte de empresas hasta cierto volumen. No obstante, en estos momentos hay oficinas con plantas de mayor tamaño, edificios de mayor superficie en el centro, lo cual está permitiendo que grandes compañías puedan venir al centro cuando antes debían escoger otras ubicaciones. El 22@ sigue manteniendo una disponibilidad muy alta y, por ello, está siendo la zona más compleja en términos de absorción.

Da la impresión de que 22@ ha perdido interés…
Yo sigo siendo optimista. Lo único que creo que ha cambiado muchísimo es la dinámica que tenía esa zona. Es decir, se empezaron a construir edificios donde tenías ya un prealquiler y eso hizo que se lanzaran muchos promotores a desarrollar a la vez. En el momento en el que esa demanda ya no es tal, hay una descompensación, y es lo que ha pasado. Estamos viendo algunas reestructuraciones en las compañías, calibración del teletrabajo y nuevas necesidades. Nosotros sí que estamos notando cierta frenada en la afluencia de nuevas empresas que vienen a la ciudad y estas ya no tienen volúmenes tan grandes como antes en general, y eso al final está limitando la absorción. No obstante, el interés en 22@ sigue en auge.

¿Y qué proyectos hay planeados para nutrir de oficinas el centro de Barcelona?
Edificio Estel es uno de los más grandes. También están las Tres Chimeneas, de Conren Tramway, que va a ser un proyecto icónico y representativo de la ciudad.

“Las regulaciones han hecho que el umbral de inversores en Barcelona sea bastante reducido”

Uno de los principales cambios que se han podido observar en la demanda de oficinas desde la pandemia han sido los modelos híbridos. ¿Han venido para quedarse?
En Colliers trabajamos con clientes corporativos y les asesoramos en cuanto al alquiler de sus oficinas en todo el mundo. Creo que depende de la compañía: hay muchas que hasta ahora tenían políticas de teletrabajo con más porcentaje de remoto que presencial. Ahora están queriendo cambiarlo. Hay algunas que quieren volver más a la presencialidad, pero no demasiadas. Es decir, quedarse en un modelo de 60% remoto y 40% oficina, o 50%-50%: seguir con modelos flexibles, pero aumentando la presencia en las oficinas.
Esto, obviamente, afecta a las superficies que tenían alquiladas y las que van a necesitar a futuro, porque hay muchas que tienen planes de crecimiento de empleados. Esto les lleva a preguntarse qué volumen necesitan realmente, y eso es bastante difícil de calcular. Y eso, precisamente, es lo que está también ralentizando que haya más movimiento de oficinas. En estos momentos les cuesta mucho tomar la decisión. También estamos viendo algunas empresas que hacían 100% teletrabajo y que les está costando hacer que los empleados vuelvan a las oficinas.

Pero ¿es una cuestión de productividad o solo de volver a tener el control sobre el empleado?
Yo creo que las dos cosas. Hay ciertos perfiles que pueden teletrabajar de manera completa sin afectar la metodología de trabajo. Pero también creo que, en una compañía, si no estás en el ambiente laboral, físicamente hablando, y solo estás en tu casa, te pierdes muchas cosas y no aprovechas las sinergias que te da el trabajo presencial en equipo.

En cuanto al mercado residencial, ¿qué zonas de Barcelona están experimentando mayor dinamismo y cuáles están mostrando signos de desaceleración? ¿Cuáles son los factores clave que impulsan estas tendencias?
Yo creo que todas son dinámicas en la medida en la que pueden serlo con las regulaciones que tenemos. Pero así como hace unos años Barcelona estaba más segmentada por barrios, creo que ahora está mucho más abierta y se han borrado los límites. Además, estos últimos años hay mucha más afluencia de perfil extranjero que está viviendo en España y que hace unos años no era tan común. El perfil más nacional quiere estar en Eixample y Zona Alta, pero el ‘expat’ quiere, por ejemplo, zona 22@.

¿Cuál es el perfil del inversor inmobiliario más activo en Barcelona actualmente? ¿Se trata principalmente de inversores nacionales, internacionales, institucionales o privados?
El institucional está completamente desaparecido. Invertía en el sector residencial para activos ‘built-to-rent’, que ahora mismo no son viables. El nuevo cambio que previsiblemente afectará en el ITP también ha dejado casi fuera al perfil de inversores más familiar y al pequeño inversor. Nos quedaban los inversores que compraban vivienda individualizada, pero que sí iban a media estancia; con las noticias que han salido en las últimas semanas, tampoco van a poder rentabilizarlos. Así que el umbral de inversores en Barcelona es bastante reducido debido a las regulaciones.

“Hay que quitarse de la cabeza que la palabra inversor está asociada a fondo buitre”

¿Qué tipo de proyectos de desarrollo inmobiliario están siendo más atractivos para los inversores en Barcelona? ¿Vivienda nueva, rehabilitación, oficinas, logística, etc.?
Yo creo que industrial y logístico es lo más atractivo. No obstante, no está habiendo tantas transacciones como nos imaginábamos, teniendo en cuenta la alta demanda existente. Además, como hay un nivel de rentas bastante bueno, los propietarios no están queriendo vender. Y, sin embargo, hay mucho interés en comprar. Oficinas y hoteles son dos activos claros en cuanto a interés por parte del inversor en Barcelona.

¿Cómo evalúa el papel de la sostenibilidad y la eficiencia energética en los nuevos desarrollos y en la demanda de propiedades en Barcelona?
Pues importantísimo. Yo creo que ya es un requisito. Ya se da por hecho que cualquier proyecto rehabilitado cumple perfectamente con las exigencias ESG y todos los proyectos van a estar certificados.
En residencial no estamos teniendo proyectos de rehabilitación por la normativa actual en vigor (NdE: la obligatoriedad de destinar un 30% de las viviendas nuevas o rehabilitadas a alquiler asequible), pero sí que quizás sería el segmento donde menos se requiere un reconocimiento a nivel de certificación ESG. Si bien, con el Código Técnico en la mano, a día de hoy si haces una rehabilitación completa, ya tiene unas exigencias que están muy alineadas con eso.
También es cierto que va un poco en línea con el tipo de inversor que está detrás de cada tipología de activo, y hoy ya se da por hecho que hay un cumplimiento en todas. Supongo que el producto que tiene que ceñirse a esos estándares son las oficinas ahora mismo.

¿Entonces, crees que es uno de los mayores desafíos que enfrenta el sector en Barcelona en el tema de la rehabilitación?
Es uno de los desafíos a los que se enfrenta el sector en Barcelona, sin lugar a dudas.

Uno de los talones de Aquiles del mercado inmobiliario en Barcelona es la inseguridad jurídica y el papel que juega el Ayuntamiento. ¿Qué opináis?
Trabajar en el sector inmobiliario en Barcelona es complejo en ciertos tipos de activos en estos momentos. El mercado inmobiliario funciona si hay inversión; si nadie invierte, la economía no funciona.
Hay que quitarse de la cabeza que la palabra inversor está asociada a un fondo buitre. La complejidad ahora mismo está en cómo inviertes en un área en la que quizás ahora mismo no hay una regulación estable sobre una tipología de activo en la que vas a invertir, pero que dentro de cuatro años sí. Las reglas del juego pueden cambiar completamente en cuestión de meses, y yo creo que eso, al final, dificulta muchísimo el tener capacidad para seguir invirtiendo.

En las últimas semanas, la situación económica mundial se ha tambaleado debido al tema de los aranceles y Trump. Se dice que la vivienda podría llegar a subir en EE. UU. a causa de esta coyuntura. ¿Podría pasar algo similar en España?
Yo creo que, de momento, hay que ser prudentes en términos inmobiliarios. No podremos ver el efecto que está teniendo realmente esta situación hasta dentro de unos meses.

BY EL IDEALISTA